전세 계약 만료 시점에 보증금을 올려주며 재계약을 진행하게 되는 경우가 많습니다. 이때 가장 중요한 것은 증액된 보증금에 대한 보호를 받는 것입니다. 기존의 대항력은 유지하면서 추가된 금액에 대해서도 우선변제권을 확보하는 핵심 절차를 정리해 드립니다.
1. 전세 재계약 시 가장 먼저 확인해야 할 ‘등기부등본’
재계약서를 작성하기 직전에 반드시 등기부등본을 다시 떼어봐야 합니다.
- 이유: 처음 계약했을 때는 깨끗했더라도, 거주하는 2년 사이에 집주인이 집을 담보로 대출(근저당권)을 받았을 수 있기 때문입니다.
- 체크 포인트: 만약 내가 처음 입주한 날짜와 오늘 재계약하는 날짜 사이에 새로운 근저당권이나 가압류가 설정되었다면, 증액하는 보증금은 그 권리들보다 후순위가 됩니다. 이 경우 경매 시 증액분은 보호받지 못할 가능성이 큽니다.
2. 보증금 증액 시 확정일자 부여 방법 (절대 주의!)
보증금이 올랐다면, 증액된 부분에 대해 새로운 확정일자를 받아야 합니다.
✅ 절차 가이드
- 계약서 작성: 기존 계약서를 파기하지 말고, 증액된 금액을 명시한 새로운 계약서를 작성합니다. (특약사항에 “본 계약은 기존 임대차 계약의 연장 및 보증금 증액 계약임”을 명시)
- 확정일자 신청: 새로 작성한 계약서를 지참하여 주민센터를 방문하거나 대법원 인터넷등기소를 통해 확정일자를 받습니다.
- 기존 계약서 보관: 이게 가장 중요합니다. 기존 계약서를 버리면 처음에 받았던 대항력과 우선변제권이 소멸할 수 있습니다. 반드시 기존 계약서와 증액 계약서를 함께 보관하세요.
3. 대항력과 우선변제권은 어떻게 유지되나요?
재계약을 하면 내 권리는 두 층으로 나뉘어 보호받게 됩니다.
- 기존 보증금: 처음 입주 시 받았던 확정일자의 효력으로 기존 순위 그대로 보호받습니다.
- 증액된 보증금: 재계약 후 새로 받은 확정일자 시점을 기준으로 새로운 순위가 매겨집니다.
- 예: 기존 계약(1순위) → 집주인 대출(2순위) → 재계약 증액분(3순위)
- 이 구조를 이해해야 경매 시 내 돈이 얼마나 안전한지 파악할 수 있습니다.
4. 전세 재계약 실전 체크리스트
| 단계 | 필수 행동 | 비고 |
| 계약 전 | 등기부등본 갑구/을구 재확인 | 신규 대출 및 가압류 유무 확인 |
| 계약 시 | 증액 계약서 작성 및 특약 기입 | 기존 계약 유효함을 명시 |
| 계약 후 | 증액 계약서에 확정일자 부여 | 인터넷등기소 또는 주민센터 |
| 관리 | 기존 계약서 + 증액 계약서 합본 보관 | 분실 시 권리 증명 어려움 |
💡 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 보증금 변동 없이 기간만 연장할 때도 확정일자를 다시 받아야 하나요?
A. 아니요. 금액 변동 없이 기간만 연장(묵시적 갱신 포함)하는 경우에는 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되므로 다시 받을 필요가 없습니다.
Q2. 전입신고를 다시 해야 하나요?
A. 아니요. 동일한 집에서 거주를 이어가는 것이라면 전입신고는 절대 다시 하면 안 됩니다. 전입신고를 새로 하거나 주소를 잠시 뺐다가 다시 넣으면 기존에 가졌던 1순위 대항력이 완전히 사라지게 됩니다.
Q3. 주택임대차 신고(전월세 신고)는 해야 하나요?
A. 네, 보증금이 6,000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우, 금액 변동이 있는 재계약은 반드시 30일 이내에 신고해야 합니다. 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되기도 하니 편리합니다.
✨ 마치며
전세 재계약 시 보증금 증액은 단순한 연장이 아니라 새로운 투자와 같습니다. 등기부등본 대조, 증액분 확정일자 부여, 기존 계약서 보관이라는 3단계 원칙만 지킨다면 소중한 보증금을 전세 사기나 경매 위험으로부터 안전하게 지킬 수 있습니다.
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